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Pignoramento immobiliare e Equitalia: Quando interviene?
Pignoramento immobiliare Agenzia delle Entrate-Riscossione: quando può mettere un’ipoteca sulla casa e quando può arrivare al pignoramento?
La risposta è sì, ma soltanto quando ricorrono precise condizioni previste dalla legge.
Quella che un tempo veniva comunemente chiamata Equitalia, oggi Agenzia delle Entrate-Riscossione (AdER), non può procedere al pignoramento immobiliare con le stesse modalità di un normale creditore privato.
La normativa stabilisce infatti specifici limiti all’espropriazione immobiliare e, in determinate circostanze, tutela anche l’unico immobile nel quale il debitore risiede.
Vediamo quindi quando Agenzia delle Entrate-Riscossione può iscrivere ipoteca, quando può pignorare una casa e quali possibilità ha il debitore per intervenire prima della vendita all’asta.
Pignoramento immobiliare Agenzia delle Entrate-Riscossione: quando può iscrivere ipoteca?
Sì. L’ipoteca è però diversa dal pignoramento e non significa automaticamente che l’immobile verrà venduto all’asta.
Secondo le indicazioni ufficiali dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione sulle procedure cautelari, può essere iscritta ipoteca su uno o più immobili del debitore quando il debito complessivo per cui si procede è non inferiore a 20.000 euro.
Prima dell’iscrizione deve essere inviata al contribuente una comunicazione preventiva, il cosiddetto preavviso di ipoteca, con il quale vengono concessi 30 giorni per regolarizzare la posizione.
In questo periodo, ricorrendone i presupposti, il debitore può ad esempio pagare, richiedere una rateizzazione oppure ottenere un provvedimento di sospensione o sgravio.
Trascorsi i 30 giorni senza che la posizione sia stata regolarizzata, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione può procedere all’iscrizione dell’ipoteca.
Qual è la differenza tra ipoteca e pignoramento immobiliare?
È fondamentale non confondere i due istituti.
L’ipoteca è una garanzia sul bene immobile. Serve a tutelare il credito dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione e può essere iscritta quando il debito raggiunge la soglia prevista dalla legge.
Il pignoramento immobiliare, invece, dà inizio alla procedura esecutiva che può portare alla vendita forzata dell’immobile.
Per questo motivo i requisiti richiesti per arrivare al pignoramento sono più restrittivi. La semplice presenza di un’ipoteca, quindi, non significa che la casa sia già all’asta.
Quando Agenzia delle Entrate-Riscossione può pignorare un immobile?
Quando non ricorre la particolare tutela prevista per l’unico immobile abitativo del debitore, Agenzia delle Entrate-Riscossione può procedere all’espropriazione immobiliare soltanto in presenza delle condizioni stabilite dalla legge, riepilogate anche nelle informazioni ufficiali sulle procedure esecutive.
In particolare:
Non è quindi sufficiente avere una cartella esattoriale o un’ipoteca per arrivare automaticamente alla vendita all’asta dell’immobile.
Agenzia delle Entrate-Riscossione può pignorare la prima casa?
Su questo argomento è frequente trovare informazioni imprecise. Più che di “prima casa”, la normativa considera determinate caratteristiche dell’immobile e della situazione del debitore.
Agenzia delle Entrate-Riscossione non può procedere all’espropriazione dell’unico immobile di proprietà del debitore quando ricorrono le condizioni previste dalla legge e, in particolare, l’immobile:
È importante sottolineare che questa protezione riguarda specificamente l’espropriazione immobiliare effettuata dall’Agente della riscossione.
Non significa quindi che la casa sia impignorabile nei confronti di qualsiasi creditore. Una banca, un condominio o un altro creditore privato seguono regole differenti.
Se ho più di una casa, Agenzia delle Entrate-Riscossione può pignorare?
La presenza di più immobili fa venir meno la specifica tutela prevista per l’unico immobile abitativo, ma non comporta automaticamente il pignoramento.
Devono comunque essere rispettati i requisiti previsti dalla normativa per l’espropriazione immobiliare, comprese le soglie relative al debito e al valore degli immobili e il decorso del periodo previsto dopo l’iscrizione dell’ipoteca.
Per questo ogni situazione deve essere valutata sulla base della posizione debitoria complessiva e degli immobili effettivamente posseduti.
Cosa succede prima del pignoramento immobiliare?
L’espropriazione immobiliare non dovrebbe essere considerata un evento improvviso. Prima di arrivare alla vendita forzata possono esserci diversi passaggi e comunicazioni.
Quando è trascorso più di un anno dalla notifica della cartella di pagamento senza che sia iniziata l’espropriazione, prima di procedere deve essere notificato un avviso di intimazione.
L’intimazione contiene l’invito ad adempiere entro 5 giorni. La concreta possibilità di richiedere una rateizzazione, una sospensione o di utilizzare altri strumenti deve essere verificata in relazione alla specifica posizione.
Se è stata invece comunicata l’intenzione di iscrivere ipoteca, il preavviso concede 30 giorni prima dell’iscrizione.
Ignorare queste comunicazioni può ridurre progressivamente le possibilità di gestire la situazione prima dell’avvio dell’esecuzione.
Cosa fare se Agenzia delle Entrate-Riscossione ha già ipotecato la casa?
La presenza di un’ipoteca non equivale ancora alla vendita all’asta. È però opportuno verificare tempestivamente:
Quanto prima viene analizzata la posizione, tanto maggiore può essere il margine disponibile per individuare una soluzione prima che la procedura raggiunga una fase avanzata.
Cosa fare se la casa è già pignorata?
Quando il pignoramento è già stato avviato, è necessario analizzare non soltanto il debito verso Agenzia delle Entrate-Riscossione, ma l’intera situazione dell’immobile e tutti i creditori coinvolti.
La normativa sulla riscossione prevede, a determinate condizioni, anche la possibilità che il debitore proceda personalmente alla vendita dell’immobile pignorato o ipotecato, con il consenso dell’Agente della riscossione e nel rispetto delle modalità e dei termini previsti dalla legge.
Il ricavato viene destinato al pagamento del credito secondo le modalità previste e l’eventuale eccedenza spetta al debitore.
Quando sull’immobile insistono anche un mutuo, altre ipoteche, un pignoramento promosso da una banca, debiti condominiali o ulteriori creditori, la situazione diventa più complessa e deve essere esaminata nel suo insieme.
Si può evitare che la casa venga venduta all’asta?
Dipende dalla fase raggiunta dalla procedura, dall’entità dei debiti, dal valore dell’immobile e dai creditori coinvolti.
L’errore più frequente è aspettare l’avvicinarsi dell’asta prima di affrontare il problema.
Quando esistono ancora i presupposti per intervenire, possono essere valutate diverse soluzioni: regolarizzazione o rateizzazione del debito, verifica della posizione, vendita dell’immobile prima dell’asta oppure, quando sono coinvolti creditori privati e ne ricorrono le condizioni, una trattativa per la definizione del debito.
Ogni posizione richiede però una valutazione specifica: non esiste una soluzione valida indistintamente per tutti i debitori.
Come può intervenire Stralcio Crediti
Quando un immobile è già interessato da ipoteche o da una procedura esecutiva, è importante ricostruire l’intera esposizione debitoria e verificare quali creditori devono essere soddisfatti per consentire la definizione della posizione.
Stralcio Crediti opera dal 2009 nella gestione di posizioni debitorie collegate a immobili pignorati e procedure esecutive. Esaminiamo la documentazione, la situazione dell’immobile e i creditori coinvolti per valutare quali possibilità concrete esistano prima della vendita all’asta.
Quando sono presenti anche banche, finanziarie o altri creditori privati, può essere valutata, ove ne ricorrano le condizioni, una trattativa a saldo e stralcio o una vendita dell’immobile coordinata con la definizione delle posizioni creditorie.
Ogni caso richiede un’analisi specifica e l’eventuale accordo dipende dai creditori coinvolti e dalle caratteristiche della posizione.
Domande frequenti
Con un debito di 20.000 euro Agenzia delle Entrate-Riscossione può pignorare la casa?
La soglia di 20.000 euro riguarda l’iscrizione dell’ipoteca. Per l’espropriazione immobiliare si applicano requisiti differenti e, nei casi in cui essa è consentita, il debito complessivo deve essere superiore a 120.000 euro.
Un’ipoteca significa che la casa andrà all’asta?
No. L’ipoteca è una garanzia sul bene e non determina automaticamente la vendita all’asta. Il pignoramento immobiliare costituisce una fase distinta e richiede ulteriori condizioni.
L’unica casa di proprietà può essere pignorata dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione?
Non quando ricorrono le condizioni previste dalla specifica tutela stabilita dalla legge: deve trattarsi dell’unico immobile di proprietà del debitore, destinato ad abitazione e nel quale egli risiede anagraficamente; inoltre non deve rientrare nelle esclusioni previste per gli immobili di lusso e per le categorie catastali A/8 e A/9.
Se possiedo due immobili sono automaticamente pignorabili?
No. Viene meno la specifica protezione prevista per l’unico immobile abitativo, ma per l’espropriazione da parte dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione devono comunque essere rispettati gli ulteriori requisiti previsti dalla legge.
Dopo quanto tempo dall’ipoteca può iniziare il pignoramento?
Nei casi in cui l’espropriazione immobiliare è consentita, devono essere trascorsi almeno sei mesi dall’iscrizione dell’ipoteca senza che il debito sia stato estinto e sempre che permangano i presupposti per procedere.
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