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Aste immobiliari con incanto e senza incanto: differenze e funzionamento
Quando una casa viene pignorata e messa all’asta, nell’avviso di vendita si possono incontrare espressioni come vendita senza incanto, vendita con incanto, prezzo base e offerta minima.
Comprendere questi termini è importante sia per chi desidera acquistare un immobile all’asta sia per il proprietario che rischia di perderlo.
La distinzione tra aste con incanto e senza incanto riguarda soprattutto le modalità di presentazione delle offerte e lo svolgimento della gara tra gli acquirenti. Oggi la vendita senza incanto rappresenta la modalità ordinaria nelle esecuzioni immobiliari. La vendita con incanto è invece prevista dalla legge in circostanze particolari.
Vediamo come funzionano entrambe, quali sono le principali differenze e cosa può fare il debitore prima della vendita giudiziaria.
Che differenza c’è tra un’asta con incanto e una senza incanto?
Nella vendita senza incanto, gli interessati presentano un’offerta di acquisto entro il termine indicato nell’avviso di vendita. Le offerte vengono successivamente esaminate dal giudice dell’esecuzione o dal professionista delegato. Quando sono presenti più offerte valide, può svolgersi una gara tra gli offerenti.
Nella vendita con incanto, invece, i partecipanti prendono parte a una gara pubblica secondo le modalità e le condizioni stabilite nell’ordinanza di vendita.
La differenza principale non consiste quindi nella possibilità di effettuare rilanci: anche nelle aste senza incanto può esserci una gara tra più offerenti.
Come funziona un’asta immobiliare senza incanto?
La vendita senza incanto è disciplinata principalmente dagli articoli 570 e seguenti del Codice di procedura civile.
Il giudice dell’esecuzione stabilisce le condizioni della vendita, il prezzo base, il termine per la presentazione delle offerte, la cauzione e le modalità di svolgimento della gara. Le operazioni possono essere affidate a un professionista delegato, come un avvocato, un notaio o un commercialista.
L’avviso di vendita indica tutte le condizioni che devono essere rispettate dagli interessati.
Come si presenta un’offerta?
Chi desidera partecipare deve presentare un’offerta secondo le modalità indicate nell’avviso di vendita. Nelle vendite telematiche, l’offerta viene predisposta e trasmessa attraverso gli strumenti previsti dalla procedura.
L’offerente deve inoltre versare la cauzione richiesta e rispettare il termine stabilito per il deposito dell’offerta. È importante consultare attentamente l’avviso di vendita, perché il mancato rispetto delle condizioni previste può comportare l’inefficacia dell’offerta.
Qual è la differenza tra prezzo base e offerta minima?
Il prezzo base è l’importo stabilito per il singolo esperimento di vendita. Nelle vendite senza incanto, l’offerta minima può essere inferiore al prezzo base, ma non oltre il limite consentito dalla legge.
In generale, l’articolo 571 c.p.c. consente di presentare un’offerta inferiore al prezzo base fino a un quarto. Ad esempio, se il prezzo base è di 100.000 euro, l’offerta minima può essere fissata a 75.000 euro.
Questo non significa che qualsiasi offerta pari al minimo determini automaticamente l’aggiudicazione. L’esito dipende dal numero delle offerte, dalle condizioni previste dalla legge e dalle valutazioni richieste al giudice o al professionista delegato.
Cosa succede se arriva una sola offerta?
Quando viene presentata una sola offerta valida, occorre verificare l’importo proposto. Se l’offerta è pari o superiore al prezzo base, la vendita può essere disposta secondo le regole previste dall’articolo 572 c.p.c.
Se invece l’offerta è inferiore al prezzo base, ma entro il limite di un quarto, la sua accettazione dipende dalle condizioni stabilite dalla legge, tra cui l’eventuale presenza di istanze di assegnazione e la possibilità di ottenere un prezzo superiore attraverso una nuova vendita.
Non è quindi corretto affermare che un’unica offerta debba necessariamente superare il prezzo base di una determinata percentuale.
Cosa succede se ci sono più offerte?
Quando vengono presentate più offerte valide, gli offerenti sono invitati a partecipare a una gara secondo le modalità previste dall’ordinanza di vendita. La gara può svolgersi anche telematicamente.
I partecipanti possono effettuare rilanci rispettando gli importi minimi e i tempi stabiliti. Se gli offerenti non aderiscono alla gara, la decisione viene assunta applicando i criteri previsti dalla legge.
Come funziona un’asta immobiliare con incanto?
La vendita con incanto è disciplinata dagli articoli 576 e seguenti del Codice di procedura civile. Il giudice stabilisce le condizioni della gara, il prezzo base, la cauzione, i rilanci minimi e le altre modalità di partecipazione.
Durante l’incanto, i partecipanti possono effettuare offerte in aumento secondo le regole stabilite. A differenza della vendita senza incanto, l’aggiudicazione ottenuta durante l’incanto può essere soggetta alla disciplina delle offerte successive in aumento prevista dall’articolo 584 c.p.c.
Non è quindi corretto affermare che l’aggiudicazione con incanto sia sempre immediatamente definitiva.
Quando viene disposta la vendita con incanto?
La vendita con incanto non costituisce più il passaggio automatico successivo a un’asta senza incanto andata deserta. L’articolo 569 c.p.c. prevede specifiche condizioni per il ricorso a questa modalità.
In particolare, il giudice deve valutare se attraverso l’incanto vi sia la probabilità di ottenere un prezzo superiore di almeno la metà rispetto al valore determinato secondo l’articolo 568 c.p.c. Per questo motivo, nella pratica delle esecuzioni immobiliari, la vendita senza incanto è la modalità ordinariamente utilizzata.
Aste telematiche: cosa sono e come funzionano?
La vendita telematica non deve essere confusa con la distinzione tra vendita con incanto e senza incanto. Si tratta delle modalità tecnologiche attraverso le quali vengono presentate le offerte e si svolgono le operazioni di vendita.
Nelle aste telematiche, i partecipanti utilizzano gli strumenti e le piattaforme indicati nell’avviso. Le modalità possono prevedere una gara sincrona, asincrona o sincrona mista, secondo quanto stabilito per la specifica procedura.
Per partecipare correttamente è indispensabile leggere l’avviso di vendita e verificare tutti gli adempimenti richiesti.
Quale differenza c’è per il proprietario della casa pignorata?
Dal punto di vista del debitore, entrambe le modalità possono condurre alla perdita della proprietà dell’immobile. La differenza più importante non riguarda necessariamente la presenza o l’assenza dell’incanto, ma il prezzo effettivamente raggiunto dalla vendita e la sua capacità di soddisfare i creditori.
Se il ricavato è insufficiente, il proprietario può perdere la casa e ritrovarsi ancora con un debito residuo. La vendita all’asta, infatti, non determina automaticamente la cancellazione di tutte le obbligazioni del debitore.
Cosa succede se l’asta va deserta?
Quando non vengono presentate offerte valide, la procedura può proseguire con un nuovo esperimento di vendita. Il giudice o il professionista delegato, secondo le rispettive competenze, applica le disposizioni previste per la fissazione delle vendite successive.
Il prezzo base può essere ridotto nei limiti consentiti dalla legge. Non è però corretto affermare che debba necessariamente diminuire del 25% a ogni asta deserta. L’entità della riduzione dipende dalle condizioni previste dalla normativa e dai provvedimenti adottati nella procedura.
Un prezzo di aggiudicazione basso cancella il debito?
No. Se il ricavato della vendita non è sufficiente a soddisfare integralmente i creditori, il debitore può rimanere obbligato per la parte non pagata.
Ad esempio, immaginiamo una situazione nella quale il debito complessivo, comprese le spese rilevanti, ammonti a 150.000 euro. Se la vendita dell’immobile produce un ricavato netto destinabile ai creditori di 90.000 euro, potrebbe rimanere una differenza di 60.000 euro.
L’importo effettivo dipende dalla distribuzione del ricavato, dalla presenza di altri creditori e dalle condizioni della specifica posizione debitoria. Il creditore può conservare ulteriori possibilità di recupero del credito residuo, nei limiti previsti dalla legge.
Si può vendere una casa pignorata prima dell’asta?
Quando la procedura non è ancora arrivata all’aggiudicazione, è possibile valutare una vendita concordata dell’immobile sul libero mercato. L’operazione richiede però il coordinamento con i creditori e con la procedura esecutiva.
Occorre verificare il valore commerciale della casa, l’importo aggiornato dei debiti, le spese e l’eventuale presenza di ulteriori creditori. La semplice sottoscrizione di un compromesso non determina la cancellazione del pignoramento.
Per concludere correttamente l’operazione è necessario definire preventivamente le condizioni dell’accordo e gli adempimenti necessari.
Come funziona il saldo e stralcio prima dell’asta?
Quando il proprietario non dispone delle risorse necessarie per pagare integralmente il debito, può essere valutata una trattativa a saldo e stralcio. L’obiettivo è proporre al creditore un pagamento concordato, eventualmente finanziato dal prezzo di vendita dell’immobile a un terzo.
Se la proposta viene accettata, è fondamentale stabilire per iscritto se il pagamento comporti l’estinzione integrale del debito e la liberazione degli eventuali garanti. Quando sono presenti più creditori, potrebbe essere necessario raggiungere accordi distinti.
La trattativa non sospende automaticamente l’asta e il creditore non è obbligato ad accettare la proposta.
Come interviene Stralcio Crediti
Dal 2009 Stralcio Crediti si occupa di trattative con i creditori e di operazioni immobiliari collegate a procedure esecutive.
Quando una casa è già stata pignorata, analizziamo il valore commerciale dell’immobile, l’importo dei debiti, la documentazione della procedura e la data della prossima asta.
Se esistono le condizioni, individuiamo un potenziale acquirente e predisponiamo una proposta a saldo e stralcio da sottoporre ai creditori. L’obiettivo è definire una vendita concordata prima dell’asta e chiarire anticipatamente gli effetti dell’accordo sul debito residuo.
Nelle operazioni in cui il nostro compenso è sostenuto dall’acquirente, il servizio non prevede onorari a carico dell’esecutato.
Ogni caso richiede una valutazione specifica: non è possibile garantire preventivamente l’accettazione della proposta o l’interruzione della procedura.
Vuoi acquistare una casa all’asta?
Acquistare un immobile all’asta può offrire interessanti opportunità, ma è fondamentale conoscere le procedure, verificare la documentazione e calcolare correttamente tutti i costi prima di presentare un’offerta.
Con il servizio di consulenza aste di Stralcio Crediti ti assistiamo nella ricerca dell’immobile, nell’analisi della perizia e dell’avviso di vendita, nella preparazione della documentazione e nella presentazione dell’offerta telematica.
SCOPRI LA CONSULENZA ASTE
La tua casa sta per andare all’asta?
Se hai ricevuto un pignoramento immobiliare e temi che la vendita non sia sufficiente a estinguere il debito, descrivici la tua situazione. Valuteremo le possibilità di una trattativa con i creditori e di una vendita concordata prima dell’asta.
Compila il questionario indicando, se possibile, l’importo del debito, il valore dell’immobile e la data della prossima vendita.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra asta con incanto e senza incanto?
Nella vendita senza incanto, gli interessati presentano offerte entro il termine stabilito e, quando sono presenti più offerte valide, può svolgersi una gara. Nella vendita con incanto, la competizione avviene secondo le modalità specifiche previste per questo tipo di gara.
Nelle aste senza incanto si possono fare rilanci?
Sì. Se vengono presentate più offerte valide, può essere organizzata una gara tra gli offerenti, anche con modalità telematiche.
Se il prezzo base è di 100.000 euro, posso offrire 75.000 euro?
Nelle vendite senza incanto, la legge consente generalmente offerte inferiori al prezzo base fino a un quarto. Occorre però verificare l’offerta minima e tutte le altre condizioni indicate nell’avviso di vendita.
Dopo un’asta deserta viene sempre organizzata un’asta con incanto?
No. La vendita con incanto non rappresenta il passaggio automatico successivo a una vendita senza incanto andata deserta.
Se la casa viene venduta all’asta, il debito viene cancellato?
Non necessariamente. Se il ricavato non soddisfa integralmente tutti i creditori, può rimanere un debito residuo.
Posso acquistare personalmente la mia casa all’asta?
L’articolo 571 c.p.c. esclude il debitore dalla possibilità di presentare offerte per l’acquisto del proprio immobile pignorato. Le eventuali iniziative di soggetti terzi devono essere valutate nel rispetto della legge e delle condizioni della procedura.
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